16.02.2021 Nowe zasady opodatkowania najmu w ramach działalności gospodarczej

Nowy rok przyniósł zmiany, a raczej nowe możliwości w zakresie opodatkowania PIT wynajmu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Do końca 2020 roku podlegał on opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, według skali podatkowej lub według stawki liniowej. Od 2021 roku przedsiębiorcy zyskali dodatkową możliwość wyboru innej, często korzystniejszej dla nich, formy opodatkowania, a mianowicie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Od stycznia 2021 r. rozliczenie podatku w formie ryczałtu jest dostępne zarówno dla osób fizycznych rozporządzających swoim prywatnym majątkiem, jak i dla tych, którzy wynajmują np. mieszkania w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Dotychczas takie rozwiązanie zarezerwowane było jedynie dla osób, zajmujących się wynajmem okazjonalnie, rozporządzających swoim prywatnym majątkiem, stąd zwykło się nazywać taki najem „najmem prywatnym”.

Enodo

Koniec problemów interpretacyjnych

Przy tej okazji warto dodać, że w praktyce pojęcie „najmu prywatnego” nastręczało wiele trudności interpretacyjnych, a spory między podatnikami a organami dotyczące opodatkowania wynajmu mieszkań często znajdowały swój finał w sądzie. Granica, gdzie kończy się najem prywatny, a gdzie zaczyna najem w ramach działalności gospodarczej, jest bowiem płynna, szczególnie gdy podatnik dysponuje kilkoma mieszkaniami na wynajem. W takim wypadku jego aktywność mogła zostać uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej. Takie „przekwalifikowanie” najmu w przypadku opłacania PIT na zasadach ryczałtu wiązało się koniecznością dopłacenia podatku wyliczonego według zasad ogólnych. W 2021 roku problem ten zostanie wyeliminowany, gdyż zarówno najem prywatny, jak i dokonywany w ramach działalności gospodarczej, będą mogły być opodatkowane na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Nowy limit przychodów

Dodatkowo warto wspomnieć, że zmienił się limit przychodów umożliwiających stosowanie uproszczonej formy rozliczeń w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. I tak, w 2021 roku próg przychodów wynosi 2 miliony euro (do końca 2020 roku było to 250 tysięcy euro), a to oznacza, że więcej przedsiębiorców, prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą (a także działalność w formie spółki jawnej lub spółki cywilnej), będzie mogło skorzystać z tej formy opodatkowania.

Dla usług w zakresie wynajmu i zakwaterowania opodatkowanych ryczałtem stosuje  się dwie stawki podatku tj. 8,5% (w przypadku, gdy przychody podatnika nie przekroczą kwoty 100 tys. zł) oraz 12,5% (od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł).

Ryczałt od najmu – czy zawsze się opłaca?

Decydując się na wybór tej formy opodatkowania, należy rozważyć, czy oby na pewno  jest ona  atrakcyjna. Zdecydowanie powinny wziąć ją pod uwagę osoby, które nie ponoszą dużych kosztów przy wynajmowaniu mieszkań, domów czy lokali użytkowych. Ryczałt bowiem nalicza się i płaci od przychodu brutto (bez odliczania kosztów własnych). Natomiast przy opodatkowaniu według skali podatkowej bądź liniowo, można pomniejszyć przychód o koszty, w tym np. wydatki na remont czy zakup mebli i wyposażenia (za pośrednictwem amortyzacji), a opodatkowaniu podlega dochód. Stosując ryczałt, nie można odliczyć tych wszystkich wydatków, związanych z wynajmowaną nieruchomością, ale w zamian odpowiednio niższa jest  stawka podatku. W efekcie, korzystniejszym dla podatników może być uiszczanie podatku w wysokości 8,5% przychodów (12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł), aniżeli PIT na zasadach ogólnych (czyli wg skali: 17% i 32%  od nadwyżki ponad kwotę 85 528 zł, albo według stawki liniowej 19% od wysokości dochodu). Wszystko jednak zależy od indywidualnej sytuacji podatnika. Warto wziąć wszystkie te aspekty pod uwagę, zanim podejmiemy decyzję co do wyboru formy opodatkowania.

Wybór ryczałtu – termin zgłoszenia

Co ważne, na wybór ryczałtu jako formy opodatkowania zostało już mało czasu - w tym roku podatnicy powinni to zrobić do 22 lutego 2021 roku (z uwagi na to, że ustawowy termin 20 lutego przypada na weekend  ). W przypadku rozliczeń  kwartalnych termin wyboru ryczałtu na 2021 rok mija jeszcze później, tj. 20 kwietnia 2021 roku. Jeśli chodzi o osoby fizyczne wynajmujące mieszkania należące to tzw. majątku prywatnego, nie muszą one dodatkowo zgłaszać wyboru ryczałtu do urzędu skarbowego. Wystarczy, że w ustawowym terminie dokonają wpłaty kwoty wyliczonej zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku  dochodowym. Przepisy zezwalające na brak osobnego aktu zawiadomienia nie są precyzyjne w zakresie przedsiębiorców chcących rozliczać najem w formie ryczałtu. Ich literalna wykładnia może prowadzić do wniosku, że w ich przypadku wymagane jest pisemne oświadczenie o wyborze tej formy złożone naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Termin na dokonanie zgłoszenia to również (w tym roku) 22 lutego. Dla ostrożności lepiej jest złożyć takie oświadczenie, a w razie wątpliwości sugerujemy potwierdzenie tego z konkretnym urzędem.

Miesięcznie lub kwartalnie

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych można opłacać miesięcznie lub kwartalnie (po spełnieniu określonych warunków). Co do zasady, zgodnie z art. 21 ustawy o podatku zryczałtowanym, podatnicy są obowiązani obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za każdy miesiąc i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – z upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Co istotne, wybór ryczałtu jako formy rozliczania najmu prywatnego przez przedsiębiorców, nie oznacza, że nie mogą oni rozliczać swoich pozostałych dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie zasad ogólnych wg skali podatkowej bądź liniowo.

Zmiana w dobrym kierunku

Przyjęta ustawa[1] jest pozytywnie oceniana, zarówno przez środowiska prawnicze, jak i samych przedsiębiorców. Choć nadal otwarta pozostaje kwestia, kiedy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, a kiedy w ramach działalności gospodarczej, to rozszerzenie katalogu form opodatkowania w ramach działalności gospodarczej spowoduje, że stanie się ona mało istotna, gdyż  na równych zasadach będą mogły być opodatkowane podmioty wynajmujące swoje nieruchomości prywatnie, jak i te, które robią to w ramach swojej działalności gospodarczej.

 

Katarzyna Wysk-Szymańska. Senior Analyst w ENODO Advisors . Specjalizuje się w VAT compliance.

[1] Ustawa z dnia 28 listopada 2020 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 2123).

Pozostałe aktualności

03.10.2024

Korzystny wpływ działalności w podatkowej grupie kapitałowej na krajowy podatek minimalny

Po wprowadzeniu nowych regulacji do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych[1], które nakładają na wielu podatników obowiązek zapłaty tzw. krajowego podatku minimalnego (uregulowanego w art. 24ca ustawo o CIT), na nowo zwrócono uwagę na korzyści, jakie niesie ze sobą podatkowa grupa kapitałowa (dalej: PGK).

Enodo
26.06.2024

Trwają prace nad globalnym podatkiem minimalnym. Co to oznacza dla krajowych i międzynarodowych grup kapitałowych?

Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem ustawy, która wdroży w Polsce Dyrektywę[1] dotyczącą tzw. globalnego podatku minimalnego.  Zgodnie z dostępnymi informacjami nowe regulacje będą obowiązywać polskie i międzynarodowe grupy kapitałowe już od 1 stycznia 2025 r. Przepisy mogą jeszcze ulec zmianie, ale nie spodziewamy się, aby te zmiany były bardzo istotne.

Enodo
05.04.2024

Lider i 4 rekomendacje: ENODO Advisors w rankingu firm doradztwa podatkowego

Świętujemy sukces w tegorocznym rankingu firm doradztwa podatkowego Rzeczpospolita! Jesteśmy dumni, że w zespole ENODO Advisors mamy najlepszych specjalistów w Polsce w najważniejszych dziedzinach prawa podatkowego.

Enodo
12.12.2023

Wdrażaj KSeF z ENODO #10. Odbiór faktury w KSeF – na co zwrócić uwagę?

W poprzednim artykule z cyklu: „Wdrażaj KSeF z Enodo” opisaliśmy zagadnienia związane z wystawianiem faktury w KSeF. Dzisiaj spojrzymy na tę kwestię z perspektywy drugiej strony transakcji – nabywcy i analizujemy najważniejsze aspekty związane z odbiorem faktury w KSeF.

Enodo
05.12.2023

Wdrażaj KSeF z ENODO #9. Wystawianie faktury w KSeF – na co zwrócić uwagę?

W poprzednim artykule pisaliśmy o korektach zmniejszających VAT. Dzisiaj przedstawimy najważniejsze kwestie związane z wystawianiem faktur, takie jak data dokumentu, jego wizualizacja oraz wprowadzenie kodu QR weryfikującego e-faktury. Odpowiemy również na pytanie, czy warto uzupełniać wszystkie fakultatywne pola struktury logicznej faktury.

Enodo
07.11.2023

Wdrażaj KSeF z ENODO #5. Ustawa o obowiązkowym KSeF – jakie zmiany weszły już w życie?

Rewolucyjne przepisy ustawy o VAT[1] wprowadzające obowiązkowy KSeF wejdą w życie od 1 lipca 2024 r. Warto jednak zwrócić uwagę, że pewne mniejsze zmiany zaczęły obowiązywać już 1 września 2023. Przyjrzymy się im w ramach tej części naszego cyklu „Wdrażaj KSeF z ENODO”.

Enodo
08.03.2023

Korekta cen transferowych nie zawsze poza VAT (cz. 2)

W poprzednim artykule sygnalizowaliśmy niejednolite stanowisko organów podatkowych w kwestii oceny skutków podatkowych na gruncie VAT, wynikających z płatności wyrównawczych pomiędzy podmiotami powiązanymi, dostosowujących poziom rentowności do poziomu rynkowego. Źródłem problemu są niejasne przesłanki opodatkowania takich płatności. Dzisiaj przedstawiamy kolejne rozstrzygnięcie dotyczące korekty dochodowości – odmienne jednak od tego, które opisywaliśmy tydzień temu.

Enodo
09.01.2023

KSeF 2024: czas na analizę merytoryczną schemy nowej faktury!

1 grudnia 2022 r. został opublikowany projekt ustawy wprowadzającej obligatoryjny Krajowy System e-Faktur (KSeF) z dniem 1 stycznia 2024 r. (o publikacji projektu ustawy pisaliśmy już tutaj i tutaj). Od 1 stycznia 2022 r. KSeF funkcjonuje już jako opcja fakultatywna, umożliwiająca podatnikom testowanie nowego rozwiązania. Nowa formuła z jednej strony polega na łączeniu się z centralną bazą MF za pomocą interfejsowego oprogramowania, co w praktyce będzie wiązało się z koniecznością integracji używanego systemu księgowego z KSeF. Z drugiej zaś strony wprowadzony zostaje nowy format faktury (ustrukturyzowanej).

Enodo
01.12.2022

KSeF 2024: uwaga na sankcje!

Na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego został opublikowany projekt ustawy dotyczący obligatoryjnego korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur. Rozpoczynamy cykl artykułów, w których szczegółowo omówimy kwestie wynikające z projektu. Na ten moment chcielibyśmy zwrócić Państwa uwagę na sankcje związane z niewdrożeniem lub nieprawidłowym korzystaniem z KSeF przez podatników VAT.

Enodo
18.11.2022

MF uwzględniło nasze postulaty w Objaśnieniach podatkowych dotyczących grup VAT

Ministerstwo Finansów opublikowało długo oczekiwane Objaśnienia podatkowe w zakresie grup VAT. Projekt tego dokumentu nie rozwiązywał ówczesnych problemów, a na dodatek przyniósł kolejne wątpliwości (częściowo pisaliśmy o nich tutaj). Wydanie finalnej wersji Objaśnień zostało poprzedzone konsultacjami podatkowymi, w których wzięliśmy udział. Z satysfakcją informujemy, że wiele ze zgłoszonych przez nas w tej procedurze uwag zostało uwzględnionych. W artykule omawiamy najważniejsze z nich.

Enodo
14.11.2022

Rozliczenia w ramach konsorcjum nie podlegają opodatkowaniu VAT

Jak sygnalizowaliśmy w naszym poprzednim artykule [link], stanowisko organów podatkowych w kwestii oceny skutków podatkowych wynikających z przepływów finansowych pomiędzy konsorcjantami, w związku z realizacją wspólnego przedsięwzięcia, jest niejednolite. Dzisiaj przestawiamy rozstrzygnięcie odmienne od tego, które opisywaliśmy tydzień temu, mimo że podjęte na gruncie zbliżonych okoliczności faktycznych.

Enodo
19.10.2022

Czy uchwała NSA rozwiąże problemy interpretacyjne dotyczące stosowania przepisów zawieszających terminy przewidziane w art. 15zzr ustawy covidowej?

W jednym z niedawnych wpisów na naszym blogu poruszaliśmy kwestię możliwego zawieszenia biegu terminów przedawnienia zobowiązań podatkowych wskutek zastosowania art. 15zzr ustawy covidowej. Okazuje się, że to zagadnienie może doczekać się rozstrzygnięcia na poziomie poszerzonego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Enodo
20.06.2022

Związek usługi budowlanej z nieruchomością a miejsce opodatkowania VAT

W naszym ostatnim artykule zasygnalizowaliśmy trudności związane z ustaleniem miejsca świadczenia usług. Dzisiaj przedstawiamy praktyczne wskazówki pomocne w ustaleniu związku usługi z nieruchomością, a w konsekwencji miejsca opodatkowania VAT.

Enodo
14.04.2022

TSUE: korzystna interpretacja pojęcia stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej dla potrzeb VAT

Wydane kilka dni temu orzeczenie TSUE[1] może być bardzo ważne dla praktyki podatkowej w zakresie VAT w Polsce. Dotyczyło ono bowiem wysoce spornej kwestii: jak należy właściwie interpretować dla potrzeb VAT pojęcie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

Enodo
04.02.2022

Ulepszania Polskiego Ładu ciąg dalszy. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o PIT

Uchwalona 27 stycznia br. nowelizacja[1] przewiduje m.in. wdrożenie mechanizmu zaniechania poboru zaliczek w podatku dochodowym od osób fizycznych znanego już z budzącego wiele kontrowersji rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 7 stycznia 2022 r.  Czy ustawa ostatecznie zniweluje wątpliwości powstające u płatników rozliczających wynagrodzenia swoich pracowników?

Enodo
29.12.2021

Interpretacja ogólna MF: zwolnienie jest, ale nie wiadomo kto może z niego skorzystać

Minister Finansów potwierdził[1], że przewidziane w ustawie o CIT zwolnienie z opodatkowania dywidendy otrzymywanej przez spółki (tzw. parent-subsidiary) może być stosowane także do dywidend wypłacanych przez spółki jawne i komandytowe. Niestety nadal pozostają wątpliwości co do tego, w jaki sposób ustalić grono podatników uprawnionych do zwolnienia.

Enodo
23.11.2021

Onkoodpowiedzialni: listopad pod znakiem problemów zdrowotnych mężczyzn

Kolejna odsłona akcji #ONKOODPOWIEDZIALNI, którą dumnie wspieramy jako partnerzy tego przedsięwzięcia, poświęcona jest profilaktyce, diagnostyce i leczeniu raka gruczołu krokowego i raka jąder. 

Enodo
21.10.2021

Ceny transferowe a COVID-19: co dalej z APA?

W poprzednim artykule przedstawiliśmy Rekomendacje FCT w zakresie alokacji strat oraz kosztów nadzwyczajnych, a także traktowania wsparcia antykryzysowego. Kolejnym istotnym tematem, z którym muszą zmierzyć się polscy podatnicy, jest kwestia aktualności uprzednich porozumień cenowych (APA) w czasach pandemii COVID-19. W niniejszym artykule przedstawiamy główne wnioski dotyczące tego tematu wynikające z prac Forum Cen Transferowych, działającego przy Ministerstwie Finansów.

Enodo
24.09.2021

Kolejne zmiany w przepisach o cenach transferowych – projekt ustawy w Sejmie!

Polski Ład to wciąż gorący temat, również w obszarze cen transferowych! Ostatnio w dwóch artykułach na naszej stronie internetowej opisywaliśmy pozytywne i negatywne dla polskich podatników propozycje zmian w przepisach dotyczących cen transferowych. Artykuły te były oparte o projekt zmian w przepisach o cenach transferowych, który trafiły do prekonsultacji. Dzisiaj wiemy już jak wygląd projekt przepisów, który trafił do Sejmu.

Enodo
27.05.2021

Webinarium: VAT a kary umowne i odszkodowania w branży budowlanej

Serdecznie zapraszamy na bezpłatne szkolenie poświęcone tematyce opodatkowania VAT-em kar umownych i odszkodowań w branży budowlanej. Z naszych obserwacji wynika, że zagadnienie to budzi wiele wątpliwości i praktycznych problemów, dlatego w trakcie spotkania omówimy nie tylko aspekty prawne, ale przede wszystkim skoncentrujemy się praktycznych przypadkach.

Enodo
04.05.2021

Komu opłaca się pozostanie w spółce komandytowej – cz. 2

Objęcie spółki komandytowej opodatkowaniem CIT spowodowało ożywiony ruch na rynku restrukturyzacji spółek komandytowych (o zmianach pisaliśmy w I cz. artykułu). Wielu wspólników z obawy przed podwójnym opodatkowaniem zysków wypracowanych przez spółkę, stara się zrestrukturyzować swoją działalność. Są jednak i tacy, dla których optymalnym rozwiązaniem może okazać się kontynuacja działalności w dotychczasowej formie.

Enodo
08.04.2021

Webinarium: STRATEGIA PODATKOWA 2021. Jak się przygotować?

Serdecznie zapraszamy na webinarium poświęcone sporządzaniu i publikowaniu informacji o realizowanej strategii podatkowej. Przepisy, które weszły w życie 1 stycznia br. nałożyły na dużych podatników obowiązek raportowania, i to już za ubiegły, tj. 2020 rok.

Enodo
25.02.2021

Ceny transferowe, cz. 2 – rozliczenia za 2021 r.

W poprzednim artykule wskazaliśmy na co zwrócić uwagę w kontekście rozliczeń z podmiotami powiązanymi, dotyczących ubiegłego roku. W tej części przybliżamy najważniejsze zmiany w przepisach z zakresu cen transferowych, które weszły w życie w styczniu 2021 r.

Enodo
03.11.2020

Konfiskata prewencyjna: udowodnij własną „niewinność”

Jak wynika z pierwszej części artykułu o konfiskacie prewencyjnej, planowane rozwiązanie z jednej strony wpisuje się w pewien trend zmian w przepisach karnych i karno-skarbowych, stanowiąc niejako domknięcie systemu konfiskaty. Z drugiej strony, ten nowy instrument mający  przeciwdziałać ukrywaniu majątku pochodzącego z przestępstwa, może zawierać rozwiązania, które będą trudne do pogodzenia z podstawowymi zasadami praworządności oraz standardami ochrony podstawowych praw i wolności konstytucyjnych jednostki.

Enodo
23.10.2020

SLIM VAT: nowe zasady ujmowania faktur korygujących

Jednym z rozwiązań upraszczających rozliczenia VAT w projekcie SLIM VAT[1] jest zmiana zasad ujmowania faktur korygujących zmniejszających oraz wprowadzenie do ustawy zasad ujmowania korekt zwiększających.

Enodo