Koniec problemów interpretacyjnych

Przy tej okazji warto dodać, że w praktyce pojęcie „najmu prywatnego” nastręczało wiele trudności interpretacyjnych, a spory między podatnikami a organami dotyczące opodatkowania wynajmu mieszkań często znajdowały swój finał w sądzie. Granica, gdzie kończy się najem prywatny, a gdzie zaczyna najem w ramach działalności gospodarczej, jest bowiem płynna, szczególnie gdy podatnik dysponuje kilkoma mieszkaniami na wynajem. W takim wypadku jego aktywność mogła zostać uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej. Takie „przekwalifikowanie” najmu w przypadku opłacania PIT na zasadach ryczałtu wiązało się koniecznością dopłacenia podatku wyliczonego według zasad ogólnych. W 2021 roku problem ten zostanie wyeliminowany, gdyż zarówno najem prywatny, jak i dokonywany w ramach działalności gospodarczej, będą mogły być opodatkowane na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Nowy limit przychodów

Dodatkowo warto wspomnieć, że zmienił się limit przychodów umożliwiających stosowanie uproszczonej formy rozliczeń w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. I tak, w 2021 roku próg przychodów wynosi 2 miliony euro (do końca 2020 roku było to 250 tysięcy euro), a to oznacza, że więcej przedsiębiorców, prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą (a także działalność w formie spółki jawnej lub spółki cywilnej), będzie mogło skorzystać z tej formy opodatkowania.

Dla usług w zakresie wynajmu i zakwaterowania opodatkowanych ryczałtem stosuje  się dwie stawki podatku tj. 8,5% (w przypadku, gdy przychody podatnika nie przekroczą kwoty 100 tys. zł) oraz 12,5% (od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł).

Ryczałt od najmu – czy zawsze się opłaca?

Decydując się na wybór tej formy opodatkowania, należy rozważyć, czy oby na pewno  jest ona  atrakcyjna. Zdecydowanie powinny wziąć ją pod uwagę osoby, które nie ponoszą dużych kosztów przy wynajmowaniu mieszkań, domów czy lokali użytkowych. Ryczałt bowiem nalicza się i płaci od przychodu brutto (bez odliczania kosztów własnych). Natomiast przy opodatkowaniu według skali podatkowej bądź liniowo, można pomniejszyć przychód o koszty, w tym np. wydatki na remont czy zakup mebli i wyposażenia (za pośrednictwem amortyzacji), a opodatkowaniu podlega dochód. Stosując ryczałt, nie można odliczyć tych wszystkich wydatków, związanych z wynajmowaną nieruchomością, ale w zamian odpowiednio niższa jest  stawka podatku. W efekcie, korzystniejszym dla podatników może być uiszczanie podatku w wysokości 8,5% przychodów (12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł), aniżeli PIT na zasadach ogólnych (czyli wg skali: 17% i 32%  od nadwyżki ponad kwotę 85 528 zł, albo według stawki liniowej 19% od wysokości dochodu). Wszystko jednak zależy od indywidualnej sytuacji podatnika. Warto wziąć wszystkie te aspekty pod uwagę, zanim podejmiemy decyzję co do wyboru formy opodatkowania.

Wybór ryczałtu – termin zgłoszenia

Co ważne, na wybór ryczałtu jako formy opodatkowania zostało już mało czasu – w tym roku podatnicy powinni to zrobić do 22 lutego 2021 roku (z uwagi na to, że ustawowy termin 20 lutego przypada na weekend  ). W przypadku rozliczeń  kwartalnych termin wyboru ryczałtu na 2021 rok mija jeszcze później, tj. 20 kwietnia 2021 roku. Jeśli chodzi o osoby fizyczne wynajmujące mieszkania należące to tzw. majątku prywatnego, nie muszą one dodatkowo zgłaszać wyboru ryczałtu do urzędu skarbowego. Wystarczy, że w ustawowym terminie dokonają wpłaty kwoty wyliczonej zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku  dochodowym. Przepisy zezwalające na brak osobnego aktu zawiadomienia nie są precyzyjne w zakresie przedsiębiorców chcących rozliczać najem w formie ryczałtu. Ich literalna wykładnia może prowadzić do wniosku, że w ich przypadku wymagane jest pisemne oświadczenie o wyborze tej formy złożone naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Termin na dokonanie zgłoszenia to również (w tym roku) 22 lutego. Dla ostrożności lepiej jest złożyć takie oświadczenie, a w razie wątpliwości sugerujemy potwierdzenie tego z konkretnym urzędem.

Miesięcznie lub kwartalnie

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych można opłacać miesięcznie lub kwartalnie (po spełnieniu określonych warunków). Co do zasady, zgodnie z art. 21 ustawy o podatku zryczałtowanym, podatnicy są obowiązani obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za każdy miesiąc i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – z upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Co istotne, wybór ryczałtu jako formy rozliczania najmu prywatnego przez przedsiębiorców, nie oznacza, że nie mogą oni rozliczać swoich pozostałych dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie zasad ogólnych wg skali podatkowej bądź liniowo.

Zmiana w dobrym kierunku

Przyjęta ustawa[1] jest pozytywnie oceniana, zarówno przez środowiska prawnicze, jak i samych przedsiębiorców. Choć nadal otwarta pozostaje kwestia, kiedy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, a kiedy w ramach działalności gospodarczej, to rozszerzenie katalogu form opodatkowania w ramach działalności gospodarczej spowoduje, że stanie się ona mało istotna, gdyż  na równych zasadach będą mogły być opodatkowane podmioty wynajmujące swoje nieruchomości prywatnie, jak i te, które robią to w ramach swojej działalności gospodarczej.

 

Katarzyna Wysk-Szymańska. Senior Analyst w ENODO Advisors . Specjalizuje się w VAT compliance.

[1] Ustawa z dnia 28 listopada 2020 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 2123).